湖北省统计局

开发投资高开稳走   薄弱环节仍需关注

——上半年湖北房地产开发运行情况分析

今年以来，全省各地坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价、稳房价、稳预期目标，积极推进房地产市场综合调控。上半年，全省房地产开发投资继续保持较快增长，项目建设有序推进，销售市场保持活跃，企业资金面继续好转。但房企经营成本增加、融资渠道单一、区域分化明显等薄弱环节需要高度关注。

一、房地产开发市场运行特点

（一）开发投资较快增长，建安投资贡献突出。

上半年，全省房地产开发投资累计完成2942.67亿元，同比增长83.4%，与2019年同期比较增长13.2%，两年平均增长6.4%，两年平均增速较一季度提高5.0个百分点。占全省投资比重较2019年同期上升7.1个百分点，对全省投资快速增长的支撑作用明显增强。

从开发投资构成看,建安投资拉动作用明显。上半年，全省房地产开发投资中的建安工程投资完成2059.44亿元，增长88.7%。占房地产开发投资的比重为70.0%，拉动房地产开发投资增长60.3个百分点；设备工器具购置投资31.71亿元，增长28.5%；其他费用851.52亿元，增长74.3%。

（二）项目建设有序推进，施工规模持续扩大。

上半年，全省房屋施工面积33680.13万平方米，同比增长14.8%，比2019年同期增长15.2%，两年平均增长7.3%。其中，住宅施工面积比2019年同期增长15.6%。房屋竣工面积1422.88万平方米，增长78.0%，比2019年同期增长6.4%，两年平均增长3.1%。其中，住宅竣工面积比2019年同期增长11.1%。项目建设有序推进，房屋施工规模和竣工面积保持较快增长，保障了销售市场商品房的有效供给。

（三）销售市场保持活跃，改善性住房需求旺盛。

受集中供地、预售新规等政策的影响，房地产开发市场新增供应持续高位，开发商积极推盘销售，线下分销渠道和线上各种新媒体销售方式相互结合，商品房销售稳定向好。上半年，全省新建商品房实现销售面积3393.34万平方米，增长86.9%，高出全国平均水平59.2个百分点。其中，住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别增长91.9%、72.2%和39.7%。全省新建商品房实现销售额3309.57亿元，增长109.7%，高出全国平均水平70.8个百分点。其中，住宅、办公楼、商业营业用房销售额分别增长116.8%、61.0%和31.7%。住宅销售中，90平方米以上的改善性住房占比92.4%，比2019年同期提高4.1个百分点。

（四）优质地块集中供应，土地溢价成交频现。

上半年，全省土地购置面积同比增长145.3%，比2019年同期增长70.7%，两年平均增长30.6%；土地成交价款增长299.1%，比2019年同期增长79.4%，两年平均增长33.9%。武汉作为住宅用地“两集中”出让试点城市，首批集中供地累计成交54宗地，成交金额788亿元，平均成交溢价率17.0%；其中住宅用地成交金额778亿元，平均成交溢价率17.3%。武汉54宗地中，有20宗出现溢价，以光谷为代表的热门片区楼面价屡创新高，最高溢价率达109%。土地购置是房地产开发项目的前置条件，土地市场成交升温有利于房地产开发投资保持稳定向好发展态势。

（五）企业资金面继续好转，销售回款是主渠道。

从到位资金来看，国内贷款收紧，但定金及预收款、个人按揭贷款较快回笼，支撑房企资金面持续好转，有力地推动房地产开发投资保持较快增长。上半年，全省房地产开发企业到位资金3901.36亿元，同比增长92.0%，高于开发投资增速8.6个百分点，与2019年同期比较增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，销售回笼资金（定金及预收款和个人按揭贷款）到位2088.02亿元，增长123.4%，比2019年同期增长41.6%，两年平均增长19.0%；占全部到位资金的比重53.5%，拉动全部到位资金增长56.8个百分点。

二、薄弱环节值得关注

（一）经营成本增加，挤压房企利润空间。

今年以来，钢材、水泥、干粉砂浆等建筑材料价格持续性上涨。钢材突破6000元大关，砂石料、水泥上涨都超过30%，建筑原材料价格大幅上涨直接影响房地产开发项目的建安成本。人工成本持续增加，上半年，全省房地产企业从业人员平均工资同比增长13.4%，招工难和招工贵双重矛盾交织叠加。经营成本增加压缩了企业盈利空间，需警惕由此引发的开发房屋减配降标现象。

（二）银行贷款受限，中小房企融资压力凸显。

自2021年1月1日起，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度正式实施。受融资“三道红线”政策影响，房地产金融监管持续收紧，金融机构发放房地产贷款额度下降，银行贷款准入标准更加严格，有限贷款资源将进一步向大型房地产开发企业倾斜，中小房企获得开发贷款难度较大。上半年，全省房地产开发企业本年到位资金中的国内贷款同比增长52.0%，与2019年同期比较下降18.2%，占本年到位资金的比重为14.8%，与2019年同期比较比重回落5.9个百分点。中小型房企资金储备不足，银行信贷收紧、融资渠道单一，资金周转和债务偿还压力凸显。

（三）区域分化明显，市场供应值得关注。

湖北大城市现代化产业发展优势明显，带动了城镇规模扩张和人口集聚，而中小城市和小城镇集聚产业和人口不足，城镇化进程缓慢，使得地区之间房地产开发市场发展存在差异，两极分化趋势明显，全省房地产开发市场主要集中在经济较为发达的“一主两副”。从开发投资情况看，上半年，武汉、襄阳、宜昌三市房地产开发投资总量1895.38亿元，增长68.7%，占全省房地产开发投资总量的64.4%，其他14个市州占比仅为35.6%，其中，武汉市占比54.9%；从新建商品房销售情况看，武汉、襄阳、宜昌三市共实现销售面积1767.17万平方米，增长94.7%，占全省商品房销售面积总量的52.1%，其他市州占比不到一半。

三、下半年走势预判

（一）开发投资将继续保持稳步增长态势。

中央经济工作会议明确表示2021年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度。一系列减税降费政策，强化普惠金融服务，有利于持续激发市场主体活力，房地产开发投资有望进一步提振。土地成交市场整体持续向好，上半年，全省房地产开发项目数量比2020年同期增加144个,全省房地产开发企业待开发土地面积增长55.7%，比2019年同期增长12.0%，开发商土地储备较充足，利好因素叠加将有效保持下半年全省房地产开发投资稳步增长。

（二）新建商品房成交面积将保持持续增长。

我省经济长期向好的基本面没有改变，全省房地产开发市场稳定健康发展具有多方面优势和条件。从第七次全国人口普查数据看，2020年我省流动人口达1276.42万人，与2010年相比增长74.22%，比全国平均水平高4.49个百分点。产业结构优化、城市建设加快、人口流动活跃为房地产市场发展创造了条件，拓展了空间。预计下半年全省新建商品房销售将持续增长，但受基数前低后高的影响，增速会逐月回落，住房价格有望继续保持稳定。